Nebenkosten

Bei einer Wohnung oder einem Haus fallen zusätzlich Betriebskosten an. Die Vertragsparteien können die Bezahlung der Betriebskosten unterschiedlich gestalten.

• Die Betriebskosten (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten) sind in der Miete enthalten.
• Die Betriebskosten werden (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten) vom Mieter als monatliche Pauschale gezahlt.
• Der Mieter zahlt für die Betriebs- und Heizkosten eine monatliche Vorauszahlung.

Bei der Pauschale sind alle Kosten mit der monatlichen Zahlung abgegolten. Eine Erhöhung kann nur für die Zukunft erfolgen. Anders ist die Rechtslage bei der Zahlung einer Vorauszahlung. Einmal im Jahr wird dann über die tatsächlich anfallenden Kosten abgerechnet. Weist die Abrechnung ein Guthaben aus,  bekommt der Mieter Geld zurück. Haben die Vorauszahlungen  nicht ausgereicht, muss  der  Mieter nachzahlen.

Im Mietvertrag muss vereinbart werden, welche Betriebskosten der Mieter zusätzlich zu zahlen hat. Es dürfen nur Nebenkosten vereinbart werden, die laut Betriebskostenverordnung als Betriebskostenpositionen gelten.

Das sind, neben den Kosten für Heizung und Warmwasser:

• Grundsteuer
• Abwasser
• Wasser
• Fahrstuhl
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinfeger
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
• maschinelle Wascheinrichtung
• sonstige Betriebskosten. Diese Position muss im Mietvertrag konkret definiert werden. Es kann sich zum Beispiel um Kosten für Sauna, Schwimmbad usw. handeln.

Zahlt der Mieter für diese Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen, muss der Vermieter jährlich abrechnen. Hier müssen die Gesamtkosten des Hauses aufgeführt, der Verteilerschlüssel angegeben, der Kostenanteil für den einzelnen Mieterhaushalt errechnet und dessen Kosten mit den Vorauszahlungen verrechnet werden. Die gebräuchlichsten Verteilerschlüssel orientieren sich entweder an der Wohnungsgröße, der Personenzahl oder der Anzahl der Wohnungseinheiten.

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung nach Ende der Abrechnungsperiode innerhalb von 12 Monaten vorlegen. Tut er dies nicht, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verzögerung nicht zu vertreten (beispielsweise, weil ein Gebührenbescheid der Gemeinde erst später bei ihm eingeht). Aber auch der Mieter muss Einwände gegen die vorgelegte Abrechnung innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt geltend machen. Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter mit dem Ausgleich eines Nachzahlungsanspruchs des Vermieters ein Jahr warten könnte. Die übliche Prüfungsfrist beträgt vier Wochen. Fehler in der Abrechnung, die auf den ersten Blick nicht auffallen, können nach mehr als einem Jahr nicht mehr gerügt werden können. Es ist daher zu empfehlen, die Abrechnung möglichst kurz nach Vorlage durch den Vermieter vom Mieterverein prüfen zu lassen.

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Die Abrechnung hat, soweit möglich verbrauchsabhängig zu erfolgen (eine Verpflichtung zur Installation von Verbrauchserfassungsgeräten besteht allerdings weiterhin nur bei den Heizkosten). Gibt es im Vertrag keine Vereinbarung, nach welchem Verteilungsschlüssel abgerechnet wird, sind die Kosten, die nicht nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden können, nach dem Anteil an der Wohnfläche abzurechnen.

Der Vermieter muss die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit beachten. Damit soll dem teilweise grenzenlosen Anstieg der Betriebskosten Einhalt geboten werden. Auch hierzu können Sie unsere Rechtsberatern und unser Energieberater ausführlich informieren.